İstanbul, Gebze ve Çayırova’da lojistik depo doluluk oranı %95’lere ulaştı

EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Durmuş, özellikle ithal edilecek ürünlerin, ürün sahibi tarafından tamamının hemen tüketilememesi, üretime sokulamaması vb. durumlarda serbest depo ihtiyacının oluştuğunu söyledi. Antrepo alanlarının yanında lojistik depo alanlarına da ihtiyacın artarak devam ettiğini de belirten, Durmuş, “E-ticaretin son dönemde insanlar tarafından yaygın hale gelmiş olmasından dolayı depolamalar, genellikle şehir dışında nitelikli depolama alanları üzerinde çözümlenmeye başladı. Bu da gerek depo, gerekse lojistik açısından önemli bir operasyon işlemini gereklilik haline getirdi. Firmaların bazıları depo ihtiyaçlarını kendileri karşılarken bazıları ise dış kaynak kullanımı yoluna giderek lojistik hizmet sağlayıcıların deposunu kullanıyor.” dedi.

Depo yeri seçiminde arazinin konumunun, şekli ve ulaşım yollarına yakınlığının da oldukça önemli olduğunu sözlerine ekleyen Durmuş şöyle devam etti; “Özellikle İstanbul, Gebze ve Çayırova ilçe sınırlarında yer alan modern teknoloji ile inşa edilmiş nitelikli depolama alanlarının doluluk seviyeleri yaklaşık %90-95’e ulaştı.

Arsa ve inşaat maliyetleri de fazla, yeni depo geliştirmenin fırsat maliyeti yüksek

İstanbul, Gebze ve Çayırova’da depolama amaçlı arsa yapılabilecek fonksiyonlara sahip arsa fiyatları için talep edilen birim arsa değeri yaklaşık 1.500 – 2.500 TL/m2 aralığında, TEM otoyolu, E-5 cepheli ya da bağlantı yollarına yakın konumlanmış lokasyonlarda ise yaklaşık 2.500 – 3.500 TLm2 aralığında değişkenlik gösteriyor. Özellikle İstanbul il genelinde depolama amaçlı arsa fiyatları oldukça yüksek bir düzeyde. Aynı zamanda özellikle son 3 yıldır kur artışına bağlı olarak inşaat maliyetlerinde gelen artışlar ile birlikte nitelikli depolama alanlarına ilişkin inşaat maliyetlerini de önemli ölçüde etkiledi.

Tuzla’da fiyatlar 2.000 – 3.000 TL/m2 aralığında

İstanbul Anadolu yakasında yer alan depolama fonksiyonuna sahip arsalar araştırıldığında, özellikle Tuzla bölgesinde ağırlıklı olarak depolama fonksiyonuna sahip arsa alanlarının yer aldığı gözlemlenmiştir. Bu bölgedeki arsalar için birim arsa değerleri yaklaşık 2.000 – 3.000 TL/m2 aralığında seyretmektedir.

Esenyurt, Hadımköy, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri’de 2.000-3.500 TL /m2 aralığında

İstanbul Avrupa yakasında yer alan depolama fonksiyonuna sahip arsalar da ise özellikle Esenyurt, Hadımköy, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri ilçelerinde ağırlıklı olarak depolama fonksiyonuna sahip arsa alanlarının yer aldığı gözlemlenmiştir. Bu bölgedeki arsalar için birim arsa değeri yeri yaklaşık 2.000 – 3.500 TL/m2 aralığında seyretmektedir.

Depolama alanları inşa edilmesi son derece yüksek yatırım maliyeti gerektiriyor

İstanbul il geneli ve Gebze ile birlikte Çayırova ilçesinde yer alan nitelikli depo alanları için gerçekleşen birim kira fiyatları ise yaklaşık 30 – 35 TL/m2/ay aralığında. Talep edilen birim kira değerleri arasındaki farklılıkların ana sebepleri incelendiğinde ise söz konusu depo alanının yeri, konumu, çevre özellikleri, açık alan kullanım alanı, bina fiziksel yapısı, kat yüksekliği, reklam kabiliyeti, bağlantı yollarına olan mesafesi vb. nedenlerden kaynaklanmış olduğu ortaya çıkıyor. Buna göre arsa fiyatlarının yüksek olması ile birlikte artan inşaat maliyetleri de göz önüne alındığında özellikle arsa fiyatları yüksek olan bölgelerde depolama alanları inşa edilmesi son derece yüksek yatırım maliyeti oluşturmaktadır.

Sektörde yeni lojistik depolara ihtiyaç var

Son 3 yıldır bahsi geçen bölgelerde depolama amaçlı imalatlar artan inşaat maliyetleri nedeniyle hız kaybetti. Yeni depo alanları arzı çok azalırken, ihtiyaçlar artarak büyüdü. Bugünkü imar oranları ile mevcut fiyatlanmış arsaların üzerin geliştirilebilen kapalı inşaat alanını kiraya verildiğinde mülkün kendini karşılama yani geri ödeme süresi 30 yıllara çıkmaktadır. Bugün İstanbul özelinde 10.4 milyon m2 organize lojistik depo stoku mevcuttur, geçen yıl kiralama işlem hacmi 320 bin m2’ye yakın olmuştur. Geçen yıl aynı dönemde inşaat halinde 700 bin m2 depo varken bugün bu rakam 550 bin m2 seviyelerine düşmüştür. Söz konusu arzın düşüş göstermesinin diğer nedenlerinden biri de artan faiz oranları ile birlikte geliştiricilerin mevcuttaki nakit birikimlerini faiz ortamında değerlendirmenin daha cazip hale gelmesinden kaynaklanmaktadır.

Depo alanları ihtiyacı özellikle önümüzdeki süreç içerisinde artarak devam edecek. Bu sektörün daha fazla sıkışmaması için hızla çözüm üretilmelidir. Bu sebeple, önümüzdeki dönemde daha ucuz arsalar üzerinde geliştirilebilecek yeni lojistik bölgelerinin planlanması ve hayata geçirilmesi önerilmektedir.

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.

EVA Değerleme’nin kendi alanında 24 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir. EVA Değerleme, 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması" ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye'nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" ve "Avrupa'nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması"; 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey,2018 ödülüne layık görülmüştür.

EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.